La loi Scellier / En détail

1. Nature de l'investissement

La réduction d'impôt s'applique au titre des investissements effectués entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 au titre de :

• l'acquisition d'un logement neuf, en l'état futur d'achèvement,
• l'acquisition d'un logement inachevé en vue de son achèvement,
• la construction d'un logement,
• la transformation en logement d'un local affecté à un usage autre que l'habitation,
• la réalisation, dans des logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence, de travaux de réhabilitation permettant aux logements d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs,
• la souscription, au capital de SCPI à condition que 95 % de la souscription serve exclusivement à financer un investissement pour lequel les conditions d'application de la réduction Scellier sont remplies.

Au titre d'une même année d'imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d'impôt qu'à raison de l'acquisition, de la construction ou de la transformation d'un seul logement.

L'immeuble ou les parts peuvent être acquis en indivision.
Les revenus provenant de la location du logement doivent être imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

2. Situation géographique

La réduction d'impôt s'applique uniquement aux logements situés dans des communes classées dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements. En principe, seuls les logements situés en zones A, A bis, B1 et B2 sont donc éligibles à la réduction d'impôt. Les logements situés en zone C ne peuvent, en principe pas en bénéficier.

Toutefois, depuis 2010, la réduction d'impôt s'applique également aux logements situés dans des communes de la zone C lorsqu'elles font l'objet d'un agrément délivré par le ministre chargé du logement (après avis du maire de la commune d'implantation ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale territorialement compétent en matière d'urbanisme). La décision du ministre de délivrer ou non l'agrément doit tenir compte des besoins en logements adaptés à la population. L'agrément fait l'objet d'un arrêté et est valable 3 ans à compter de la date de publication de cet arrêté.

Pour les investissements réalisés à compter du 4 mai 2009, la liste des communes par zone est fixée par un arrêté du 29 avril 2009, modifié par un arrêté du 22 décembre 2010 définissant la nouvelle zone A bis.

3. Engagement de location (ou de conservation des parts)

Pour bénéficier de la réduction d'impôt, le contribuable doit s'engager à louer le logement nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans pour un loyer n'excédant pas certains plafonds.

Pour les baux conclus en 2011, les plafonds mensuels de loyer par m², charges non comprises, sont fixés à :

La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal (mais peut l'être avec un ascendant ou un descendant du contribuable n'en faisant pas partie) ou, si le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, avec l'un de ses associés ou avec un membre du foyer fiscal de cet associé.
La location du logement peut en revanche être consentie à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à usage d'habitation principale.
L'engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
Lorsque l'investissement est réalisé via une société, l'associé doit s'engager à conserver la totalité de ses titres jusqu'au terme de l'engagement de location alors souscrit par la société.

4. Calcul de la réduction d'impôts

Au titre d'une même année, un contribuable ne peut bénéficier de la réduction d'impôt Scellier qu'au titre d'un seul logement (ce principe concerne l'acquisition en direct ainsi que via une société à l'IR autre qu'une SCPI). Pour l'application de ces dispositions, le contribuable s'entend du foyer fiscal.
Il peut en revanche cumuler au titre d'une même année la réduction pour l'acquisition d'un logement et pour souscription au capital de SCPI.
Le montant des investissements ouvrant droit à la réduction est limité globalement à 300 000 € (logement et parts de SCPI) pour une même année.
La souscription de parts de SCPI est plus souple que l'investissement dans le logement dans la mesure où :

• la circonstance qu'une souscription soit affectée à l'acquisition de plusieurs logements ne fait pas obstacle au bénéfice de la réduction d'impôt,
• la souscription de parts de plusieurs SCPI ne fait pas obstacle au bénéfice de la réduction d'impôt pour chacune de ces souscriptions.

En tout état de cause, le montant de la souscription retenu pour le calcul de la réduction d'impôt ne peut excéder pour une même année d'imposition et un même contribuable, la somme de 300 000 €.

Lorsque deux contribuables ayant chacun acquis distinctement un logement au titre d'une même année d'imposition sont, postérieurement à cette acquisition, soumis à imposition commune du fait d'un mariage ou de la conclusion d'un PACS, le nouveau foyer fiscal ainsi constitué continue de bénéficier de la réduction d'impôt au titre de chacune des acquisitions antérieures.

L'acquisition d'un logement éligible après le mariage ou un PACS ouvre également droit au bénéfice de l'avantage.

La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement ou le montant de la souscription au capital d'une SCPI.

Le taux de la réduction d'impôt varie en fonction des ressources des locataires (Scellier classique ou intermédiaire), de la date de réalisation de l'investissement et des performances techniques du logement. Il est de 22 % en 2011 pour les investissements BBC (Bâtiment Basse Consommation) et de 13 % en 2011 pour les investissements non BBC.

La date à retenir pour l'appréciation du taux applicable est celle :

• de la signature de l'acte authentique d'achat en cas d'acquisition de logements neufs, en VEFA, inachevés, à réhabiliter ou d'acquisition d'un local destiné à être transformé en logement,
• du dépôt de la demande du permis de construire en cas de construction d'un logement,
• de réalisation de la souscription en cas de souscription au capital d'une SCPI.

La réduction d'impôt est répartie de façon égale sur 9 années.

La réduction est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année puis sur l'impôt dû au titre de chacune des 8 années suivantes à raison d'un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.

Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu'à la sixième année inclusivement. Les fractions ainsi reportées s'imputent en priorité, en retenant d'abord les plus anciennes.

Ce report d'imputation est subordonné à la condition que l'immeuble soit maintenu, durant cette période de report d'imputation, en location. Il suffit que le logement concerné soit toujours donné en location, y compris, le cas échéant, meublée (peu importe le loyer et les conditions de ressources), l’année au titre de laquelle le contribuable entend imputer la fraction de réduction d’impôt en report.

Le contribuable peut, outre la réduction d'impôt, bénéficier en cas de location dans le secteur intermédiaire d'une déduction forfaitaire de 30 % des revenus issus de la location de son investissement et, lorsque le logement reste loué dans le secteur intermédiaire après la période d'engagement de location de 9 ans, d'un complément de réduction d'impôt égal à 5 % du prix de revient du logement par période triennale, pour une ou deux périodes supplémentaires de 3 ans. La condition est le respect de plafonds de ressources du locataire.

Pour les baux conclus en 2011, les plafonds annuels de ressources sont les suivants :

* Uniquement les communes agréées

Attention

Cette réduction d'impôt fait partie des dispositifs pris en compte dans le dispositif de plafonnement global des niches fiscales limitant annuellement l'avantage en impôt retiré des divers investissements défiscalisants réalisés par un contribuable à la somme de 18 000 € majorée de 6 % du revenu imposable pour les dépenses engagées à compter de 2011.