La loi Démembrement - Nue Propriété / En détail
1. Nature de l'investissement
Il s’agit pour un investisseur, d’acquérir au comptant ou à crédit, en général pour 50 à 60% de sa valeur la nue-propriété d’un bien immobilier. L’usufruit est acquis simultanément pour une durée fixe (15 à 17 ans) par un bailleur institutionnel qui perçoit les loyers et assure la gestion locative pendant toute la durée du démembrement. Il prend en charge, sur toute la durée, l’intégralité des frais, travaux et taxes. Au terme de l’usufruit, l’investisseur retrouve automatiquement et gratuitement la pleine propriété de son bien qui aura été entretenu et remis en état.
Tout repose donc sur la dissociation du droit de propriété entre la «nue-propriété» et «l’usufruit».
L’usufruit peut être détenu temporairement par :
- un organisme d’habitation à loyer modéré mentionné à l’article L. 411-2 du CCH. Les organismes d’habitations à loyer modéré comprennent les offices publics de l’habitat, les sociétés anonymes d’habitations à loyer modéré, les sociétés anonymes coopératives de production, les sociétés anonymes coopératives d’intérêt collectif d’habitations à loyer modéré et les fondations d’habitations à loyer modéré ;
- une société d’économie mixte. Il s’agit des sociétés d’économie mixte qui réalisent des opérations au titre du service d’intérêt général défini à l’article L. 411-2 du CCH et qui sont soumises aux dispositions des articles L. 481-1 à L. 481-7 du même code ;
- un organisme agréé mentionné à l’article L. 365-2 du CCH. Ces organismes s’entendent de ceux qui concourent aux objectifs de la politique d’aide au logement et ont par conséquent une activité d’utilité sociale. Il convient de rappeler à cet égard que la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion (n° 2009-323 du 25 mars 2009) a modifié les dispositions du CCH relatives aux agréments. Ces dispositions figurent aux articles L. 365-1 à L. 365-7 dudit code.
2. Avantages fiscaux
En achetant la nue-propriété d’un bien, le client perçoit, sous la forme d’une réduction immédiate du prix d’acquisition, l’équivalent de la totalité des loyers de marché actualisés et nets de frais. L’absence de risque locatif est ainsi maximum.
L’économie de l’opération ne repose pas sur la perception d’un loyer. Tout risque de mauvaise surprise provenant du facteur locatif (impayé, vacance..) menant à une incapacité pour l’emprunteur de rembourser son crédit est écarté.
En fin d’opération, l’investisseur peut vendre, louer ou occuper le bien et ce bien est en général remis en état par l’usufruitier avant sa restitution.
- Economie d’impôt (IR) : les dépenses supportées par le nu-propriétaire d’un logement dont l’usufruit est détenu temporairement par un organisme chargé du logement social au titre des intérêts des emprunts contractés pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration de ce logement, sont déductibles de ses revenus fonciers. Conformément aux dispositions du sixième alinéa du 3° du I de l’article 156 du CGI, la fraction du déficit foncier résultant des intérêts d’emprunt s’impute exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes.En l’absence pour le nu-propriétaire de revenus fonciers provenant d’autres immeubles, et conformément aux dispositions précitées du CGI, le déficit foncier, qui correspond ainsi aux seuls intérêts d’emprunt, est imputable exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
- Economie d’impôt (ISF) : Le client nu-propriétaire n’est pas imposé à l’ISF sur son bien PERL. Si l’opération est réalisée à crédit, la dette est déductible de son patrimoine taxable à l’ISF. Il en résulte une économie nette d’ISF.
3. Extinction de l'usufruit
- soit proposer au locataire un nouveau bail prenant effet au terme de l'usufruit,
- soit donner congé pour vendre ou pour occuper le bien, avec effet au terme de l'usufruit. Le congé est dans ce cas valablement donné par le seul nu-propriétaire au locataire.
Trois mois avant l'extinction de l'usufruit, le bailleur propose au locataire qui n'a pas conclu un nouveau bail avec le nu-propriétaire et qui remplit les conditions de ressources fixées par décret la location d'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités.
Le non-respect par l'usufruitier-bailleur de cette obligation est inopposable au nu-propriétaire.
Le locataire qui n'a pas conclu le contrat de location proposé par le nu-propriétaire ni accepté l'offre de relogement faite par l'usufruitier-bailleur est déchu de tout titre d'occupation sur le logement à l'expiration de l'usufruit.
