La loi LMNP Scellier-Bouvard / En détail

1. Nature de l'investissement

Les opérations éligibles à la réduction s'entendent des opérations suivantes réalisées du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012 :

• l'acquisition d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement (VEFA) ;
• l'acquisition d'un logement achevé depuis au moins 15 ans ayant fait l'objet d'une réhabilitation ou d'une rénovation ;
• l'acquisition d'un logement achevé depuis au moins 15 ans qui fait l'objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation.

Le logement doit être détenu "en direct", il ne doit pas être détenu par l'intermédiaire d'une société, mais il peut être détenu en indivision.

La réduction n'est pas applicable au titre des logements dont le droit de propriété est démembré, sauf exception en cas de décès du conjoint soumis à imposition commune. Le logement doit être compris dans l'une des structures suivantes :

• une résidence avec services pour étudiants ;
• une résidence avec services pour séniors ;
• une résidence de tourisme classée ;
• un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD).

Le logement ainsi acquis doit être destiné à une location meublée à titre non professionnel à usage d'habitation. Le produit de la location doit donc être imposé dans la catégorie des BIC.

En revanche, lorsque le propriétaire du logement passe de la qualité de loueur en meublé non professionnel à celle de loueur en meublé professionnel au cours de la période d'engagement de location, la réduction d'impôt n'est pas remise en cause.

2. Engagement de location

Le propriétaire doit s'engager à louer le logement pendant au moins 9 ans à l'exploitant de l'établissement ou de la résidence.

L'engagement de location doit être constaté au moment du dépôt de la déclaration d'ensemble des revenus de l'année au titre de laquelle le fait générateur de la réduction d'impôt est intervenu.

Cette location doit prendre effet dans le mois qui suit la date de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

En cas de non-respect de l'engagement de location ou de cession du logement, la réduction pratiquée fait l'objet d'une reprise au titre de l'année de la rupture de l'engagement ou de la cession. Toutefois, aucune reprise n'est effectuée en cas :

• d'invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues par le code de la sécurité sociale ;
• de licenciement ;
• ou de décès du contribuable ou de l'un des époux soumis à imposition commune.

Le dispositif n'est soumis à aucune condition tenant au zonage géographique, ni à aucune condition de loyer maximum ou de ressources maximales du locataire.

En cas de changement d'exploitant au cours de la période couverte par l'engagement de location, le logement doit, en principe, être loué au nouvel exploitant dans un délai d'un mois et jusqu'à la fin de cette période.

A défaut de location à un nouvel exploitant après l'expiration du délai d'un mois imparti, la réduction d'impôt fait l'objet d'une reprise au titre de l'année de rupture d'engagement de location.

Toutefois l'administration de porter la période de vacance à 12 mois maximum dans les cas limitatifs suivants :

• liquidation judiciaire de l'exploitant ;
• résiliation ou cession du bail commercial par l'exploitant avant le terme de la période couverte par l'engagement de location ;
• mise en oeuvre par les investisseurs du bénéfice de la clause contractuelle prévoyant la résiliation du contrat à défaut de paiement du loyer.

3. Calcul de la réduction d'impôt

La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient des logements (la réduction peut être accordée au titre de plusieurs logements) retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 €. 

Le prix de revient comprend également les frais d'acquisition (honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, taxe sur la valeur ajoutée, droits d'enregistrement ou taxe de publicité foncière) sauf lorsque ces charges sont déduites immédiatement du bénéfice imposable.

Lorsqu'elle est acquise au titre d'un logement achevé depuis au moins 15 ans et qui fait l'objet de travaux de réhabilitation, elle est calculée sur le prix d'acquisition majoré du montant de ces travaux.

Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient, majoré le cas échéant des dépenses de travaux de réhabilitation, correspondant à ses droits dans l'indivision.

Le taux de la réduction d'impôt est de 18 % pour les investissements engagés à compter de 2011.

La réduction d'impôt est répartie sur 9 années à raison d'un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années. Elle est accordée pour la première fois :
pour les logements acquis neufs, ou achevés depuis au moins 15 ans et ayant fait l'objet d'une réhabilitation, au titre de l'année d'achèvement du logement ou de celle de son acquisition si elle est postérieure ;
pour les logements en l'état futur d'achèvement ou achevés depuis au moins 15 ans et qui font l'objet de travaux de réhabilitation, elle est accordée au titre de l'année d'achèvement de ces travaux.

Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l'impôt dû au titre des années suivantes jusqu'à la sixième année inclusivement.

Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient, majoré le cas échéant des dépenses de travaux de réhabilitation, correspondant à ses droits dans l'indivision.

Attention

Cette réduction d'impôt fait partie des dispositifs pris en compte dans le dispositif de plafonnement global des niches fiscales limitant annuellement l'avantage en impôt retiré des divers investissements défiscalisants réalisés par un contribuable à la somme de 18 000 € majorée de 6 % du revenu imposable pour les dépenses engagées à compter de 2011.