La loi Malraux / En détail

1. Nature de l'investissement

Les contribuables domiciliés en France bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu à raison des dépenses qu'ils supportent en vue de la restauration complète d'un immeuble bâti :

• situé dans un secteur sauvegardé soit lorsque le plan de sauvegarde et de mise en valeur de ce secteur est approuvé, soit lorsque la restauration a été déclarée d'utilité publique ;
• situé dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) lorsque la restauration a été déclarée d'utilité publique ;
• situé dans une aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (AVAP) lorsque la restauration a été déclarée d'utilité publique ;
• et, pour les opérations de restauration engagées jusqu'au 31 décembre 2015, situé dans un quartier ancien dégradé lorsque la restauration a été déclarée d'utilité publique. Ces quartiers ont été créés par la loi de mobilisation pour le logement et devraient être prochainement délimités par décret.

La réduction d'impôt s'applique aux dépenses effectuées :

• pour des locaux d'habitation,
• ou pour des locaux destinés originellement à l'habitation et réaffectés à cet usage,
• ou pour des locaux affectés à un usage autre que l'habitation n'ayant pas été originellement destinés à l'habitation et dont le produit de la location est imposé dans la catégorie des revenus fonciers (le dispositif Malraux antérieur ne s'appliquait pas à cette catégorie d'immeubles).

Le produit de la location doit être imposé dans la catégorie des revenus fonciers.

Les dépenses éligibles s'entendent des dépenses suivantes engagées de la date de délivrance du permis de construire (ou de l'expiration du délai d'opposition à la déclaration préalable) jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivante :

• charges foncières de droit commun suivantes :
  • dépenses de réparation et d'entretien effectivement supportées par le propriétaire,
  • primes d'assurance,
  • dépenses d'amélioration afférentes aux locaux d'habitation, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement,
  • dépenses d'amélioration afférentes aux locaux professionnels et commerciaux destinées à protéger ces locaux des effets de l'amiante ou à faciliter l'accueil des handicapés, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement,
  • impositions, autres que celles incombant normalement à l'occupant, perçues, à raison desdites propriétés, au profit des collectivités territoriales, de certains établissements publics ou d'organismes divers ainsi que la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage perçue dans la région d'Ile-de-France,
  • frais de gestion, fixés à 20 euros par local, majorés, lorsque ces dépenses sont effectivement supportées par le propriétaire, des frais de rémunération des gardes et concierges, des frais de procédure et des frais de rémunération, honoraire et commission versés à un tiers pour la gestion des immeubles ;
• frais d'adhésion à des associations foncières urbaines de restauration ;
• dépenses de travaux imposés ou autorisés en application des dispositions législatives ou réglementaires relatives aux secteurs et zones mentionnés ci-dessus y compris les travaux effectués dans des locaux d'habitation et ayant pour objet de transformer en logement tout ou partie de ces locaux ;
• de la fraction des provisions versées par le propriétaire pour dépenses de travaux de la copropriété et pour le montant effectivement employé par le syndic de la copropriété au paiement desdites dépenses.

Le cas échéant, cette durée de 3 ans minimum est prolongée du délai durant lequel les travaux sont interrompus ou ralentis par l'effet de la force majeure ou du fait de la découverte fortuite de pièces nécessitant le déclenchement de fouilles archéologiques.

Lorsque les dépenses de travaux sont réalisées dans le cadre d'un contrat de vente d'immeuble à rénover, le montant des dépenses ouvrant droit à la réduction d'impôt est celui correspondant au prix des travaux devant être réalisés par le vendeur et effectivement payés par l'acquéreur selon l'échéancier prévu au contrat.

Depuis 2009, ce dispositif s'applique également, sous certaines conditions, aux souscriptions de parts de SCPI dont 65 % du montant est investi dans des dépenses éligibles au présent dispositif.

2. Engagement de location

Lorsque les dépenses portent sur un local à usage d'habitation, le propriétaire doit prendre l'engagement de le louer nu, à usage de résidence principale du locataire, pendant une durée de 9 ans.

Lorsque les dépenses portent sur un local affecté à un usage autre que l'habitation, le propriétaire doit prendre l'engagement de le louer pendant la même durée de 9 ans.

La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable ou, si le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, à l'un de ses associés ou un membre de son foyer fiscal, un ascendant ou un descendant d'un associé.

Les associés de la société doivent s'engager à conserver leurs parts jusqu'au terme de l'engagement de location.

La location doit prendre effet dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux.

3. Calcul de la réduction d'impôt

Le montant des dépenses éligibles servant de base de calcul à la réduction d'impôt est retenu dans la limite annuelle de 100 000 €.

Le taux de la réduction d'impôt pour les investissements réalisés à compter de 2011 est fixé à :

• 36 % lorsque les dépenses sont effectuées pour des immeubles situés dans un secteur sauvegardé ou dans des quartiers anciens dégradés,
• 27 % lorsque les dépenses sont effectuées pour des immeubles situés dans une ZPPAUP ou une AVAP où les contraintes sont moindres.

La réduction d'impôt obtenue fait l'objet d'une reprise au titre de l'année au cours de laquelle intervient :

• la rupture de l'engagement de location ou de l'engagement de conservation des parts ;
• le démembrement du droit de propriété de l'immeuble concerné ou des parts, sauf lorsque le démembrement de ce droit ou le transfert de la propriété du bien résulte du décès de l'un des membres du couple soumis à imposition commune et que le conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit s'engage à poursuivre les engagements pris par le défunt, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, pour la période restant à courir à la date du décès.

Attention

Cette réduction d'impôt fait partie des dispositifs pris en compte dans le dispositif de plafonnement global des niches fiscales limitant annuellement l'avantage en impôt retiré des divers investissements défiscalisants réalisés par un contribuable à la somme de 18 000 € majorée de 6 % du revenu imposable pour les dépenses engagées à compter de 2011.