Loi Robien recentré

Les particuliers qui investissent dans un logement neuf destiné à la location non meublée à usage d’habitation principale du locataire peuvent prétendre au bénéfice du dispositif Robien Recentré depuis le 1er septembre 2006.

Ce dernier remplace l’ancien statut De Robien pour les logements neufs. Le principe du dispositif De Robien recentré est sensiblement identique à l’ancien dispositif De Robien.

Sont également concernés par le dispositif Robien recentré les logements ayant subi une réhabilitation lourde ainsi que les souscripteurs de parts de SCPI De Robien recentré.

Champ d’application

Comme dans l’ancien cadre De Robien, l’avantage fiscal lié à l’amortissement De Robien recentré est réservé aux investisseurs imposés dans la catégorie des revenus fonciers qui réalisent de manière directe ou indirecte des investissements dans le secteur du logement neuf et destinés à la résidence principale du locataire.

Logements concernés

Les logements doivent être situés en France métropolitaine ou dans les quatre départements d’outre-mer. De plus, ce dispositif ne s’applique qu’aux locaux à usage d’habitation.

Investissements concernés

Peuvent bénéficier de l’amortissement De Robien recentré:

• logements neufs ou en l’état futur d’achèvement ;

• locaux affectés à un usage autre que l’habitation en vue de les transformer en logements.

Avantage fiscal

L’amortissement est de 6% par an les 7 premières années et 4% par an les 2 années suivantes, mais le propriétaire peut louer sans limite de revenus du locataire.

L’amortissement global est donc de 50% sur 9 ans.

Affectation des logements

Pour bénéficier de l’avantage fiscal, l’investisseur doit s’engager à louer le logement nu pendant au moins neuf ans. La location doit être destinée à l’usage d’habitation principale du locataire. De plus, elle doit être effective et continue. Ce qui exclut les logements dont le propriétaire se réserve occasionnellement la jouissance ainsi que les locations meublées.

Habitation principale du locataire

Par habitation principale, il convient d’entendre le logement où résident effectivement et habituellement les membres du foyer fiscal et où se situe le centre de leurs intérêts professionnels et personnels.

N’entrent donc pas dans le champ d’application De Robien recentré les résidences secondaires ou saisonnières.

Qualité du locataire

Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal de l’investisseur. En revanche, la location à un ascendant ou à un descendant de l’investisseur est permise.

Congé du locataire

En cas de congé du locataire pendant la période couverte par la location, le logement doit aussitôt être remis en location. Il pourrait toutefois être admis une certaine période de vacance mais celle-ci ne devrait pas excéder 12 mois. De plus, le propriétaire se devra d’établir qu’il a mis tout en œuvre pour trouver un nouveau locataire.

Obligations à respecter

Pour bénéficier du régime De Robien recentré, l’investisseur doit s’engager à ce que le loyer au m² mensuel n’excède pas, durant toute la durée d’engagement de location un plafond de loyer.

Plafonds de loyers

Principe

Location d’une durée de 9 ans au titre de résidence principale du locataire en respectant les plafonds de loyer définis pour les 4 zones géographiques A, B1, B2 et C.

Revalorisation des plafonds

Ces plafonds sont revalorisés chaque année en fonction de l’IRL (Indice de Référence des Loyers).

Surface à prendre en compte

La surface à prendre en compte est la même que celle retenue dans le cadre de l’ancienne loi De Robien. Elle s’entend de la surface habitable définie à l’article RIII-2 du Code de la construction et de l’habitation, augmentée de la moitié, dans la limite de 8 m² par logement, de la surface des annexes. La surface des emplacements de stationnement n’est, en revanche, jamais prise en compte.

Résidences pour étudiants et personnes âgées

Toutefois, la loi n’interdit pas le fait que dans certaines résidences, notamment dans les résidences pour personnes âgées et les résidences pour étudiants, le sous-locataire puisse bénéficier de prestations hôtelières. Celles-ci ne doivent toutefois pas être fournies par l’organisme intermédiaire, mais il peut s’agir d’une filiale de cet organisme.

Déduction forfaitaire sur les loyers

Le nouveau dispositif De Robien recentré ne permet plus d’avoir un abattement sur les loyers.

Autres déductions

Pendant toute la durée d’amortissement la déduction des intérêts d’emprunt, de la taxe foncière, des frais de gestion, des assurances de loyers impayés, vacance ... est possible comme dans l’ancien dispositif.

Imputation des déficits fonciers

Les déficits fonciers comme dans le cadre de la loi De Robien sont imputables du revenu global à concurrence de 10 700 € par an.

Le surplus est, quant à lui, déductible des revenus fonciers des dix années suivantes.

Sortie

L’investisseur doit attendre au moins 9 ans pour revendre. Le bien peut aussi être conservé au-delà du remboursement du prêt, les loyers constituant un complément de revenu.

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Loi Borloo populaire ou neuf

Le Borloo populaire peut être choisi par les particuliers pour les biens acquis depuis le 1er janvier 2006. Il coexiste avec le dispositif Robien, aux plafonds de loyer proches du marché, mais moins avantageux sur le plan fiscal et qui est recentré à partir du 1er septembre 2006 sur les grandes agglomérations à marché tendu.

Le «Borloo populaire» est accordé à deux principales conditions :

• le bien immobilier doit être loué à des ménages dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond, à la différence du dispositif Robien (ancien et recentré);

• le loyer au m² est plafonné (à environ 70% du prix du marché).

La différence notable entre les deux systèmes consiste en une meilleure répartition des taux d’amortissement, qui devrait être de nature à diminuer le risque de «saturation» du plafond annuel de déficit foncier, fixé à 10 700 €.
L’ancien dispositif d’amortissement fiscal «Robien» n’était associé à aucune contrainte de ressources du locataire et prévoyait des plafonds de loyers inférieurs de 10 % au marché.

Jean-Louis Borloo a souhaité réorienter l’investissement locatif dans le logement neuf en suivant deux priorités :

• recentrer la production de logements «Robien» dans les agglomérations les plus tendues et

• répondre aux besoins des ménages de revenus modestes et moyens.

C’est tout l’objectif de la loi «Engagement national pour le logement» qui a donc adapté le «Robien» et créé le nouveau dispositif «Borloo populaire». Le Robien recentré et le Borloo vont ainsi coexister, au libre choix des investisseurs.

Amortissement

Le Borloo est fiscalement plus attractif avec un amortissement de 6% par an les 7 premières années; 4% par an les 2 années suivantes et 2,5% par an les 6 dernières années soit un amortissement global de 65 % sur 15 ans.

Déduction spécifique sur les loyers

Une déduction spécifique de 30% est applicable sur les revenus bruts ;

Autres déductions

Pendant toute la durée d’amortissement la déduction des intérêts d’emprunt, de la taxe foncière, des frais de gestion, des assurances de loyers impayés, vacance ... est possible comme dans le nouveau dispositif De Robien recentré.

L’imputation du déficit foncier sur le revenu global du contribuable est de 10 700 € par an. Le surplus étant reportable les dix années suivantes.

Attention :

• Ces dispositifs sont réservés à l’achat d’un logement dans le but de le mettre en location.

• Ils ne s’appliquent donc pas à l’acquisition de la résidence principale par l’investisseur. De fait, la «Maison Borloo» (ou«Maison à 100 000 €») n’est pas concernée.

Applicables au neuf, et à l’ancien sous certaines conditions très strictes pour le Borloo, leur principal attrait réside dans l’amortissement (déduction fiscale) d’une partie du montant de l’investissement.

Pour l’investisseur optant pour l’un des ces avantages fiscaux, deux conditions de location sont à respecter :

• conserver le bien en location pendant un minimum de 9 ans

• respecter un plafond de loyer (par mois et par m²).

Pour le Borloo populaire, il convient en outre de respecter un plafond de ressources (revenus) du locataire.

Sortie

L’investisseur doit attendre au moins 9 ans pour revendre. Le bien peut aussi être conservé au-delà du remboursement du prêt, les loyers constituant un complément de revenu.

Une attention particulière doit être portée sur la localisation du bien. Seule une étude comparative, entre "le Robien" et "le Borloo" appliquée à votre cas ainsi qu’à l’offre sélectionnée, déterminera le choix du dispositif.

Pour l’investisseur, ces dispositifs permettent :

• d’investir en immobilier afin de se constituer un patrimoine, en partie financé par le locataire.

• avec ou sans apport (possibilité de financement total).

• tout en bénéficiant d’importants avantages fiscaux.
  
  Un excellent moyen de préparer sa retraite tout en protégeant ses proches (grâce à l’assurance décès-invalidité).

Attention, ces dispositifs très attractifs sont en constante évolution. Alors n’attendez pas!

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