SCPI Scellier / En bref
La réduction d'impôt Scellier est également accordée au titre de souscriptions en numéraire au capital initial ou aux augmentations de capital de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) réalisées du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012 à la condition que 95 % de la souscription serve à financer un immeuble éligible.
SCPI Scellier / En détail
La réduction d'impôt Scellier est également accordée au titre de souscriptions en numéraire au capital initial ou aux augmentations de capital de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) réalisées du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012 à la condition que 95 % de la souscription serve à financer un immeuble éligible. Le produit de cette souscription doit, par ailleurs, être investi dans les 18 mois qui suivent la clôture de celle-ci.
1. Nature de l'investissement
Les SCPI concernées par la réduction d'impôt sont celles qui ont pour objet exclusif l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif à l'exclusion de toutes souscriptions de parts d'autres types de sociétés (société civile d'attribution, société civile de location).
Les SCPI à capital variable ne peuvent pas ouvrir droit à la réduction d'impôt, la condition d'affectation exclusive de 95 % des souscriptions aux investissements immobiliers éligibles ne pouvant pas être respectée.
L'investissement doit consister en la souscription de parts en numéraire au capital initial ou aux augmentations de capital de SCPI. Les souscriptions en numéraire au capital de SCPI s'entendent exclusivement de celles dont le montant est libéré en espèces, par chèque ou par virement.
Sont en revanche exclues du bénéfice de l'avantage fiscal les souscriptions de parts émises en rémunération d'apports en nature.
Le nombre de souscriptions ouvrant droit au bénéfice de la réduction d'impôt n'est pas limité.
Les parts de SCPI peuvent être acquises directement par le contribuable ou indirectement, c'est-à-dire par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés autre qu'une SCPI.
Les parts doivent être souscrites dans le cadre de la gestion du patrimoine privé et ne peuvent donc pas figurer à l'actif d'une société ou d'une entreprise individuelle.
En tout état de cause, la quote-part des revenus provenant de la souscription doit être imposée, au nom du contribuable, dans la catégorie des revenus fonciers.
Les parts peuvent être acquises en indivision mais pas en démembrement. Lorsque la souscription porte à la fois sur des parts dont le droit de propriété est démembré et des parts en pleine propriété, seuls les titres acquis en pleine propriété ouvrent droit à la réduction d'impôt.
95 % du produit de cette souscription doivent exclusivement être destinés à financer un immeuble éligible à la réduction d'impôt. Ces investissements immobiliers doivent donc notamment être réalisés aux dates prévues et respecter l'ensemble des conditions relatives à leur mise en location.
La condition d'affectation de 95 % de la souscription s'apprécie de façon indépendante pour chacune des souscriptions réalisées et sans tenir compte des frais de collecte.
Elle s'apprécie au regard du montant total de la souscription concernée, diminué du montant des frais de collecte. En revanche, pour l'appréciation de cette condition, la partie de la rémunération de la société de gestion destinée à couvrir les frais de recherche des investissements ne doit pas être soustraite du montant de la souscription.
Pour que le placement ouvre droit à la réduction d'impôt, le montant de la souscription (S), net des frais de collecte (FC) et des frais de recherche des investissements (FRI), doit être supérieur ou égal à 95 % de son montant net des seuls frais de collecte.
Soit : S - (FC + FRI) = 95 % x (S - FC).
Cette formule revient à plafonner les frais de recherche des investissements à 5 % du montant de la souscription net des frais de collecte.
Le produit de la souscription annuelle doit être intégralement investi dans les 18 mois qui suivent la clôture de la souscription. En cas de pluralité de souscriptions au cours de la même année, le délai de dix-huit mois court à compter de la clôture de chacune des souscriptions.
2. Calcul de la réduction d'impôt
Les taux de calcul de la réduction d'impôt varient en fonction des caractéristiques techniques des logements, à la faveur des logements respectant la norme BBC 2005 et sont identiques à la loi Scellier.
Les contribuables peuvent également bénéficier de l'avantage fiscal majoré lorsque 95 % de la souscription servent exclusivement à financer les logements acquis neufs, en VEFA, que le contribuable fait construire ou acquis inachevés en vue de leur achèvement respectant la norme BBC 2005.
Lorsque la souscription porte sur plusieurs logements, chacun d’entre eux doit bénéficier du label BBC 2005, pour ouvrir droit au bénéfice de la majoration de taux de la réduction d’impôt. A défaut, les taux majorés ne s'appliquent pas, même partiellement.
Lorsque l'investissement porte sur la souscription de parts de SCPI, la base de la réduction d'impôt est constituée de 100 % du montant total de la souscription en numéraire effectivement versée par le contribuable au 31 décembre de l'année au titre de laquelle la souscription a été effectuée. Le montant de la souscription pris en compte pour la détermination de la réduction d'impôt ne peut excéder, pour un même contribuable, la somme de 300 000 €.
Lorsque la gérance est confiée à une société de gestion, la base de l'avantage fiscal comprend la partie de la rémunération de cette société destinée à couvrir les frais de recherche des investissements, ainsi que la fraction de la rémunération destinée à couvrir les frais de collecte et la commission de gestion. Il s'agit notamment de la rémunération annuelle de la société de gestion, destinée à couvrir les opérations de gestion administrative de la société (administration générale, information des associés, distribution des revenus) et de gestion du patrimoine (recouvrement des loyers, surveillance et entretien pour assurer le maintien en bon état des immeubles).
La souscription de parts acquises en indivision ouvre droit à la réduction d'impôt. Dans ce cas, la réduction d'impôt est calculée, pour chaque indivisaire, sur le montant de la souscription dans la limite de sa quote-part indivise, retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 €.
