La loi de finances pour 2009 met en place une nouvelle réduction d’impôt en faveur des contribuables qui acquièrent des logements compris dans des résidences avec services ou certaines structures spécialisées et qu’ils donnent en location meublée non professionnelle pendant au moins neuf ans à l’exploitant de ces résidences (loi art. 90-V; CGI art. 199 sexvicies nouveau).

La réduction d’impôt s’applique aux acquisitions réalisées à compter du 1^erjanvier 2009.

Elle s’applique également, dans les mêmes conditions et limites, aux acquisitions réalisées entre le 1^erjanvier 2009 et le 31décembre 2012 :

- de logements neufs situés dans des résidences de tourisme non classées qui ont fait l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier avant le 1^erjanvier 2009 ;

La réduction d’impôt s’applique aux contribuables, personnes physiques, qui remplissent les conditions suivantes :

- leur domicile fiscal est situé en France au sens de l’article4 B du CGI ;

- ils donnent en location meublée les logements éligibles. Ils sont donc imposés, à ce titre, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux ;

- ils n’exercent pas cette activité à titre professionnel.

Sont éligibles les opérations réalisées sous la forme d’une acquisition, en pleine propriété:

- d’un logement neuf ;

- d’un logement en l’état futur d’achèvement (VEFA). Aucune condition de délai d’achèvement de l’immeuble n’est exigée ;

- de logements achevés depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation ;

- de logements achevés depuis au moins quinze ans qui font l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation. Aucune condition de délai d’achèvement des travaux n’est exigée.

L’acquisition peut être réalisée en indivision.

En revanche, l’avantage fiscal n’est pas applicable au titre des logements dont le droit de propriété est démembré. Une mesure d’assouplissement est toutefois prévue en cas de décès d’un époux.

Logements concernés

Pour ouvrir droit à la réduction d’impôt, les logements doivent faire partie :

- d’un établissement d’accueil des personnes agées (modification au teste initial apportée par le Loi de finance modificative de 2009) ayant reçu le label "Qualité"

- d’une structure affectée à l’accueil familial salarié (c. act. soc. et fam. art. L.444-1 à L.444-9). Dans cette situation, l’avantage fiscal s’applique aussi bien aux logements destinés aux personnes âgées ou handicapées accueillies qu’à ceux destinés à l’accueillant familial et à son remplaçant.

L’investissement peut également porter sur des logements faisant partie :

- d’une résidence avec services pour étudiants ;

Le texte de loi ne précise pas explicitement la nature des résidences avec services pour étudiants dans lesquelles les logements doivent être compris pour ouvrir droit au bénéfice de la réduction d’impôt. Selon nos informations, il pourrait s’agir de celles relevant de la loi 65-557 du 10juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des résidences-services (art. 41 à 41-5). Les commentaires de l’administration sont attendus sur ce point.

- d’une résidence de tourisme classée ;

Une résidence de tourisme classée s’entend d’un établissement commercial d’hébergement classé faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière (arrêté du 14 février 1986 modifié du ministre du Commerce, de l’Artisanat et du Tourisme ; BO 5 B-14-06)

- d’un établissement de soins (c. santé pub. art. L.6111-2) ;

Les logements faisant partie d’un établissement de soins s’entendent de ceux compris dans des établissements de santé, qui ont pour objet de dispenser des soins de longue durée, comportant un hébergement, à des personnes n’ayant pas leur autonomie de vie dont l’état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien.

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Pour bénéficier de la réduction d’impôt, les contribuables doivent s’engager à donner le logement en location meublée, pendant au moins neuf ans, à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence dans lequel est situé le logement qui ouvre droit à la réduction d’impôt.

La location doit prendre effet, dans le mois qui suit la date :

- d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, pour les logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement ;

- d’acquisition pour les logements neufs achevés depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ;

La réduction d’impôt, dont le taux est fixé à 25% en 2009 et 2010 et à 20 % en 2011 et 2012, est calculée sur le prix de revient des logements (prix d’acquisition et frais d’acquisition : honoraires de notaire, droits d’enregistrement, taxe de publicité foncière...).

Pour les logements qui ont fait l’objet de travaux de réhabilitation, le prix de revient à retenir est majoré des travaux de réhabilitation.

Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt à hauteur de la quote-part du prix de revient, majoré s’il y a lieu des travaux de réhabilitation, correspondant à ses droits dans l’indivision.

La réduction est accordée au titre de l’année :

- d’acquisition de l’immeuble, pour les logements acqis neufs ainsi que pour les logements ayant fait l’objet d’une réhabilitation ;

- d’achèvement de l’immeuble pour les logements acquis en l’état futur d’achèvement ;

- d’achèvement des travaux de réhabilitation, pour les logements qui ont fait l’objet de travaux de réhabilitation.

Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt dû au titre des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement.

En cas de rupture de l’engagement de location ou de cession du logement ayant ouvert droit à l’avantage fiscal, la réduction pratiquée fait l’objet d’une reprise au titre de l’année de la rupture de l’engagement ou de la cession.

Toutefois, la réduction d’impôt n’est pas reprise en cas d’invalidité, de licenciement ou de décès du contribuable ou de l’un des époux soumis à imposition commune.

Il en est de même en cas de démembrement de propriété lorsque ce démembrement résulte du décès de l’un des époux soumis à imposition commune. Dans ce cas, le conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit peut demander la reprise à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, du bénéfice de la réduction d’impôt pour la période restant à courir à la date du décès.

Les amortissements de ces immeubles ne sont admis en déduction qu’à hauteur de la part du montant régulièrement comptabilisé de l’investissement supérieure à 300 000 € (loi art. 90-I; CGI art. 39 G nouveau).